官宣推行大学区制,深圳天价学区房将跌多少?

继7月初北京西城区全面实施多校划片,为“学区房热”退烧之后,今日深圳也放大招,官宣拟推行大学区招生!
7月31日,市人大常委会网站发布深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》并公开征求意见。该项立法的重点在于解决民生领域的“痛点”“堵点”问题。
官宣推行大学区制,深圳天价学区房将跌多少?插图

在该《条例》中重点提出推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,以合理均衡配置教育资源,优化教育结构。同时,《条例》还提出加强商品住房建设和交易管理,完善二手住房价格引导机制。
这透露出一个重要信号,深圳房价要变天,首当其冲的天价学区房或将跌下神坛!

《条例》中的重点内容整理如下:
1、应当推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制
2、 应当优化义务教育积分入学政策,综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素,确保公平合理。
3、实施全民参保计划,落实渐进式延迟法定退休年龄政策。
4、应当建设婴幼儿照护托育体系,建立3岁以下分层照护托育模式。
5、应当加强商品住房建设和交易管理,完善二手住房价格引导机制。
6、提高居住用地和公共设施用地比例,加强托幼、养老等与居民日常生活密切相关的公共设施配置。

建立义务教育学校教师交流制度


深圳是一个移民城市,户籍人口与非户籍人口比例严重倒挂。根据这一城市特点,《条例(草案征求意见稿)》提出市政府应当实施科学合理、积极有效的人口政策,逐步实现常住人口基本公共服务均等化。
教育问题关系千家万户。《条例(草案征求意见稿)》提出,确保一般公共预算教育支出逐年只增不减,确保按在校生人数平均的一般公共预算教育支出逐年只增不减。
如何破解当前的“择校热”,给学位房降温,这是义务教育阶段社会最关注的问题之一。
《条例(草案征求意见稿)》提出,推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。

探索建立普高与中职学籍互转机制


高中是基础教育的最高阶段,近年来,我市高中教育取得很大发展,但公办普高学位不足、资源配置不均衡等问题仍然存在。《条例(草案征求意见稿)》提出,加快公办普通高中学校建设,丰富普通高中类型,高质量普及高中阶段教育。
此次立法还搭建了普通教育和职业教育开放衔接的教育“立交桥”——明确提出,在中职学校探索开办综合高中班的基础上,建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制。此举有利于培养既有扎实的文化基础知识,又达到一定专业技能标准的综合性、实用型人才,给学生提供多元成才通道。
在高等教育方面,《条例(草案征求意见稿)》提出,鼓励扩大高等学校办学自主权,支持高等学校自主设置和调整学科专业,建立学科专业增设和淘汰动态调整机制。鼓励引进境外优质教育资源,开展高水平中外合作办学。

推动租房与购房居民公共服务享同等待遇


深圳寸土寸金,住房问题既是民生问题,也是发展问题。《条例(草案征求意见稿)》设专章对住房保障问题进行了规定,提出构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。
从今年初我市率先建立二手住房成交参考价格发布机制起,我国多地实施了这一制度,以期给楼市“降温”,促进房地产市场稳定发展。这一创新举措写进了立法,《条例(草案征求意见稿)》提出,市人民政府应当加强商品住房建设和交易管理,完善二手住房价格引导机制。
《条例(草案征求意见稿)》提出提高居住用地和公共设施用地比例,加强托幼、养老等与居民日常生活密切相关的公共设施配置,保障各项公共设施规划建设。
统计数据显示,深圳常住人口住房自有率仅约23%,超7成市民需要租房。
为更好保障“租房族”的权益,《条例(草案征求意见稿)》提出市住房建设部门应当建立房屋租赁参考价格制度,引导房屋租赁当事人合理定价,对租金水平进行合理调控。同时,会同市有关部门探索租售同权制度,逐步推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。

建设3岁以下婴幼儿照护托育体系


围绕先行示范区建设“民生七有”的目标,此次立法从多个方面进行了规范和保障。
三胎政策来了,配套如何跟上?《条例(草案征求意见稿)》提出,市、区人民政府应当建设婴幼儿照护托育体系,建立3岁以下分层照护托育模式,培育标准规范、收费合理、便民利民的普惠性托育机构,降低市民生育、养育、教育成本。
在社会保障方面,《条例(草案征求意见稿)》要求实施全民参保计划,落实渐进式延迟法定退休年龄政策,加快发展以基本养老保险为基础、以企业(职业)年金为补充、与个人储蓄型养老保险和商业保险相衔接的养老保险体系。建立统一的社会保险公共服务平台,形成以社会保险卡为载体的“一卡通”服务管理模式。
《条例(草案征求意见稿)》还提出,推动海绵城市建设,强化内涝治理。持续推进综合防灾、减灾、抗灾、救灾能力和应急体系建设。市、区人民政府应当实施“科技强安”战略,加强安全风险源头治理,健全覆盖城市规划设计、建设、运营等各领域各环节的全生命周期综合风险监测预警和管控体系,完善风险防范化解长效机制。


实际上,今年以来,全国针对教育改革动作非常大。深圳推行大学区制也不是第一个吃螃蟹的人。
就在7月初,北京西“多校划片”动真格的了,对今年9月份入小学的孩子来说,2020年7 月31日(以下也简称“7·31”)后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学,而是学区内甚至是跨学区多校划片。

所谓登记入学,也就是单校划片,即一个小区对口学区内的一所学校;而多校划片,则是一个小区对应本学区内或相邻学区的多所学校。
以西城德胜学区为例,有家庭在“7·31”后新购房产的,孩子不仅没能进入此前对口的牛小,甚至连德胜学区也没能留下,最后只能被调剂到相邻新街口学区或什刹海学区的普通小学。
这意味着,2020年7月31日之后“上车”、多花几百上千万元购置了顶尖学区房后,入学“牛小”的愿望落空。
有业内人士表示,“此次被调剂的多是之前户口不在西城的。”德胜学区并不是西城学区房成交量最大的学区,但是其作为北京顶尖学区的代表,其入学政策的变化却能牵动最敏感的神经。
近半个月来,西城顶尖学区房价出现“松动”,甚至大幅跳水,有德胜学区内的学区房降价超100万甚至近200万元待售。
但受观望情绪影响,北京顶尖学区房的交易几乎处于停滞状态,反倒是中下等学区房成交量活跃。
而深圳情况类似,据2020年9月统计的深圳典型性学区房价格数据表明,深圳名校学区二手房最高已经接近22万/平
高烧不退的名校学区房市场,也使得深圳此次大力推行教育改革。虽然深圳推行大学区和北京的多校划片不一样,但是教育的趋势是很明显的。接下来,北京学区房大跳水不会只是个例,而深圳的天价学区房也迟早要掉下神坛!

既然是条例,那么它是一条地方法律,大家知道深圳具有地方立法权,所以此次是深圳市人大常委征求的意见稿,规格很高
条例首次将房地产调控纳入立法,在提及“稳楼市”相关政策同时,于开篇大篇幅文字提及“教育优先”,未来将以“全面落实大学区制”、“加快公办高中建设”、“引导私立学校地位”等组合方案缓解教育资源矛盾问题。
特别是条例中“大学区改革”的条款,被外界解读为针对深圳学区房“史上最全、最强”管控,如果都落地实施,不亚于一场全面的降维打击。
这次深圳自下了决心增大住宅供应之后,开始从“教育平权”入手,这也是深圳对近年来大学区制改革试点的一个总结,现在是到了全面铺开的时候了。
我们来看一下这些大招将如何影响房价:
1、全市推行大学区制;
2、健全优质教育资源共建共享机制;
3、加快公办普通高中建设,引导民办学校建设;
4、建立普高与中职学校学籍互转等机制。

官宣推行大学区制,深圳天价学区房将跌多少?插图1

我们知道只有香港有特别行政区基本法,深圳的这个社会建设“基本法”,具有纲领性意义,放在全国一线城市中都不多见,也表明了深圳在完善社会建设方面要先行示范的决心。
对比之下,困扰深圳多年的教育资源不平衡、房价高企问题,都将被纳入社会建设中一一得到解决。
集教育与房地产市场矛盾于一身、让家长们又爱又恨的学区房,自然要被重点整顿。
今年7月,深圳各个学区小区刚刚迎来一次“查实际居住”的严格核验,而今天横空出世的“大学区制”,更是让许多学区房业主看了会瑟瑟发抖:“市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式。”
这句话含金量非常高,“应当”两个字反映出,接下来深圳各区落实大学区制已是很明显的风向,给深圳的高价学区房下了最后的通牒:
随着全面实行大学区制的时代来临,学区房价值或将遭重锤,未来想买学区房的人要提前注意了!

推行“大学区招生与办学管理模式”,根据实践,意味着一套商品房可以对应多所学校,家长们填报志愿后并通过抽签、积分排名等方式入学,区别于一个学区就近对应一所学校的“单校划片”模式。
由于大学区制有利于弱化学区房与单个学校的强绑定关系,从而避免出现高价学区房。因此,目前包括深圳在内,北京、成都、西安等不少城市试点或推广。
不过,虽然深圳最早于2015年开始推行大学区制,但至今还处在在试验阶段,大部分优质学区不可共享,整体机制还有完善的空间。

然而,从大学区的就学规则来看,深圳各区没有统一的标准。
福田、龙华,虽然部分区域实行了大学区制,但原地段所属学校和单校区划片可以加分,并不是完全意义上的大学区;而南山、坪山、盐田的大学区,则实现了大学区内机会均等。

今年龙岗、龙华两区调整了大学区制方案。龙岗涉及街道范围不少,旨在扩大学区并缓解学位不均的问题,但仍强调以就近原则;龙华则提高了部分小区与优质学位的强绑定关系。
从大学区分布来看,过去多集中在非核心区。2016年,南山集中在西丽片区,福田大学区则位于福田南和梅林片区。
近年来,“严禁炒作学区房”已经成为高频词。在楼市炒作风气严重的深圳,一些热点片区的房价,背后大多与学位、学区炒作、拉动有关。
就连一些偏远地区,比如沙井、光明,一旦有名校分校或合作办学利好加持,就被市场或人为炒作,房价鸡犬升天,有的小区业主挂牌价格已经超过市区核心片区的房价,从而加剧了学位供应不足的矛盾。
官宣推行大学区制,深圳天价学区房将跌多少?插图2▷ 参考价出台前沙井某小区挂牌


不过,风向变得很快。上海、北京出手了。
今年3月16日,上海面向全市出台高中录取制度改革,提出“名额分配综合评价录取”。
有业内分析认为,未来上海优质高中的六成左右学生都是以分配的方式入学,使得优质初中学区房、小学学区房含金量下降。
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▷ 图源:上海教育


去年北京教育资源最为集中的西城区,由于学位紧张,出台了“新入户家庭实行多校划片入学”的方案,今年不少家长反映出现孩子无法就近入学的情况,引发广泛讨论。
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如果无法就近入学,高价学区房便失去了“唯一性”的价值,市场必然受到冲击。
上个月,新华社背景微博“侠客岛”还就北上深等地学区房降温点名了深圳后海某高价学位房小区。
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▷ 图源:微博侠客岛


从今天的条例意见稿内容可以看出,深圳的学区房大整顿,已经蓄势待发。“大学区”制的落实,关系到大城市教育平权、房地产市场稳定等,和近期国家大力鼓励“三胎”政策息息相关。
除了推行大学区招生和办学管理模式之外,有两条值得我们高度重视:
1、建立义务教育学校教师交流制度;
2、优化高中建设管理模式,加快公办普通高中学校建设;建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制。
第一个我们的理解是:落实名校教师交流,仅仅名校集团化是不够的,有的还会造成名校教师资源的内卷,让名校教师走出名校才是方向;
第二个我们的理解是:造成深圳中考挤独木桥、家长焦虑鸡娃的源头之一,是深圳高中严重不足。这两年来深圳已经下在拼命盖公办高中,相信在十四五期间高中不足问题会得到一定缓解。

“建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制”这一条,容易被很多忽略,特别是“学籍互转机制”,意味着中职学生或有机会参加高考。这样同样也解决了“只有高中才能考大学”这一条路走。
以后高中不稀缺了,那学位还继续贵吗?
参考其他城市,并结合实际情况,我们看到未来深圳大学区制落实方案已经比较清晰:
1、由非过去的核心区试点,改变为名校学区试点,再到全面推广;
2、按第一志愿优先录取原则,以抽签或摇号方式入围,百花等重点区域弱化就近原则;
3、配合增加学位供应、名校集团化趋势,基本实现各区教育均等。

总之,深圳解决教育和房价捆绑的问题,已经到了非常迫切的时候,再也不是说说而已。这些对于学区房而言,构成重大利空。

今天发布的条例意见稿中还有关于住房保障方面的内容:“住房保障方面,完善二手住房合理价格引导机制、加大公共住房用地供给、稳地价、稳房价、稳预期。”
深圳在2月8日发布的二手房参考价新政被业内誉为“一次创举”,一举击破了房价坚挺的神话,对全国楼市调控起到很好的示范作用。
不仅要不合理的高房价进行“参考指导”,深圳还计划对高房租进行价格指导。
“市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序,建立房屋租赁参考价格制度,引导房屋租赁当事人合理定价,对租金水平进行合理调控”。

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