非常地段越秀首秀:我们的“三不主张”!

今天跟大家讲讲越秀和樾府这个新盘。为什么要讲它呢?因为它是越秀地产在深圳首发的住宅新盘。所以,我们想看看这个楼盘,能不能与深圳置业者水土相符。

越秀地产,可能很多深圳的朋友没怎么听说过,毕竟它的业务主要集中在广州地区。按我个人的眼光来看,越秀地产在广州属于“强龙”的地位,有点类似于深圳的鸿荣源或者宏发地产等等。

非常地段越秀首秀:我们的“三不主张”!插图
目前网上已经有网友爆料,越秀和樾府预计本月19日开始认筹,9月26日开盘。首推产品是110㎡、115㎡和140㎡的户型项目营销中心和样板房已经开放,参观需要提前预约,并提供验资证明200万元(除不动产权以后的资金证明)。

非常地段越秀首秀:我们的“三不主张”!插图(1)

项目位于宝安区内非主流关注、但却是豪宅扎堆的尖岗山板块内,具体处于尖岗山大道和卧龙二路交汇处南边,占地面积约3.9万㎡,总建筑面积约16.8万㎡,容积率3.17,绿化率40%。

其中住宅10.8万㎡,商业约0.6万㎡,规划总户数992户(其中保障性住房266户),车位1000个,产权年限70年。

所处地段安逸,但周边配套设施比较欠缺;学位非名校配置,为新安中学(集团)外国语学校(小学+初中)。

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从辐射商圈的效率上来看,首先是尖岗山总部基地,其次是南山科技园和留仙洞总部基地(上下班高峰期比较拥堵在同乐关口),主要依靠自驾能快速通达。最后,这里不会配建地铁。所以,无论是首次或改善置业,这里不会是主流置业人群关注的焦点。

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目前板块内,项目周边楼盘均为豪宅及别墅类型物业,诸如华侨城招商曦城系列1-6期楼盘,中海九号公馆1-3期等,整体楼盘均价10万/㎡以上占绝大多数。整个板块成交活跃度在宝安区里,不算高。预计和樾府很可能备案价格也会朝着这个板块整体均价水平看齐。

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越秀和樾府楼栋布局,呈现北高层、南洋房的格局,有点类似于中海九号公馆高层楼栋单元与别墅群的组合形式。

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预计首批入市单位共274套,分别为10栋高层单元210套,主要为180套115㎡3房户型和30套140㎡3房户型(可改成3+1房);5栋和6栋为小洋房单元110㎡3房,共计64套。

  • 具体户型参考如下:

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综合点评:楼盘处于非热门的尖岗山豪宅板块。基于这个板块定位,越秀和樾府必然定位于高端类型的住宅,但跟周边中海9号公馆和曦城,以及未来的泰禾院子相比,其本身社区的档次不具备优越感,而且户型品类仅仅属于刚需改善或过渡居住型面积的产品,而不是偏终极改善面积的户型定位,这就有点尴尬。

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简单讲,综合条件对内板块就是比上不足(附近楼盘),对外还可以比下有余(档次高于西乡板块诸如雍和园这类楼盘)但不足以吸引主流人群把这里作为第一选项进行置业改善。假设定价在10万/㎡起步,那么此次推出最小面积110㎡的户型,总价也已近达到1100万起步的高度;跟中海9号公馆这类相仿的竞品二手房相比,无论高层或洋房单元户型,户型使用性没有优势,主要体现在新的优势。

所以,我们对于越秀和樾府(假设定价在10-13万/㎡)未来投资的热度和套现的效率,不是特别看好。而自住改善的家庭往这里改善,我们也不是特别推荐,因为有更好的选择。

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