老道数据:深圳商务公寓的升值和保值的表现!

受深圳715新政的影响,部分原本有资格购房的朋友,暂时性地失去了购买住宅商品房的资格。于是他们将房产投资的焦点,转移至不限购不限贷的商务公寓。因此,有朋友咨询老道投资商务公寓如何,那么接下来咱们就简单说两句。

老道数据:深圳商务公寓的升值和保值的表现!插图

目前深圳的不限购不限贷商务公寓,在房产证里的用途一栏会写着商务公寓。首付5成,贷款按商业利率算,贷款年限10年,并且限售5年(按2018年731政策规定)产权年限一般50年,少部分40年和70年。水电费基本按商业标准来收取,部分会带燃气。交易税费较高。

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在深圳目前只有在福田区和罗湖区(南山区的万科云城属于尾声案例),商务公寓还是可以用来申请学位的,但是基础起点的分值比较低。比如在福田,小孩入户该自购房产的基础分值为70分,属于第三类生源;而在罗湖区,此类生源情况基础分值为80分,属于C类生源。

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对于投资的朋友来讲,买不了住宅,那么要不要把买商务公寓作为替代的选择呢?老道的观点是:

1、首次上车的小白不要;

2、家底不够后的投资者不要;

3、闲得dan疼有钱没地方花的朋友可以酌情考虑;

4、开公司自用的也可以考虑;

5、不可描述的原因的,可以考虑;

6、其他……

 

既然是投资,无疑初衷就是要用来赚钱的。所以这个商务公寓,第一未来必须能卖出去,不能砸在手里,这个就比较好办了,没有卖不出去的商务公寓,只有卖不出去的价格; 第二必须能升值赚到差价,那么这个要求可能就会比较严苛了。所以,这里就涉及到物业保值升值的表现力。

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咱们以南山区和福田区为代表,老道集中列举了一些大家可能比较耳熟能详,或者未来置业选择过程中很可能会碰到的二手商务公寓。

然后以它们的成交单价数据及走势,可以一定程度能够反映该楼盘整体的保值走势及升值爆发力表现,给大家做此类物业保值与升值能力数据的分享。当然同一楼盘内,不同户型的成交单价表现能力可能存在较大差异。

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首先声明,以下商务公寓的成交单价走势,仅代表各自楼盘在市场成交领域里的表现,不一定代表其他未列举商务公寓的表现。

以下成交数据(含物理数据),均来自四大中介对外公布成交数据等信息整合而得,不排除数据出现偏差的情况,仅供参考。

 

1、南山深圳湾·深圳湾壹号

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深圳湾壹号(2015年),深圳湾地标式建筑,想必大家已经耳熟能详。作为深圳地界头号类商务公寓,可以引领&代表深圳高端公寓头部价格水准。当然由于价格高处不胜寒,成交量也显得比较低频。仅从2017年5月至2020年6月的数据来看,成交单价呈现W走势。简单来说,面积越大的户型,成交单价会显得更高。

 

2、南山科技园·金地国际公寓

老道数据:深圳商务公寓的升值和保值的表现!插图(7)老道数据:深圳商务公寓的升值和保值的表现!插图(8)

金地国际公寓(2015年),位于南山科技园内,距离9号线地铁科苑站仅300多米。从统计到的数据来看,成交户型主要分以下几类:1房约38㎡和50㎡这2类;2房约41㎡(标准),61㎡和71㎡这3类;3房约83㎡,88㎡和94㎡这3类。

 无论哪种户型在成交中的表现来看,随着时间的往后推进,都表现出比较稳的态势。其中,只有41㎡的两房,保持在13万/㎡的水准,同样2年的时间里都没怎么涨也没怎么跌。

 

3、南山前海·丽湾国际公寓

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丽湾国际公寓(2010年),位于前海南,距离5号线南延线荔湾站约250米。作为前海区域内比较早期的商务公寓,一直属于成交比较活跃的“低端”品类,成交户型主要为40-49㎡的1房或小2房。

 自从借了2015年330政策的东风起飞之后,一跃进入4.0万/㎡的门槛。但2016年及至今,再也没怎么起飞了。成交单价的状态大部分情况下都在4.5-5.6万/㎡区间波动徘徊,趋势上房价动能有在做尝试努力向上爬升, 但收效甚微。感觉在前海这块热土上,它的房价升值动能被封印了。

 

4、南山前海·泛海城市广场

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泛海城市广场(2015年),与丽湾国际公寓隔着一条前海路,成交户型主要为39-42㎡的1房,和53-67㎡的2房。其中58㎡和67㎡户型,其升值的爬升能力稍微较强,属于矮子里拔高个那种。总体来讲,因为新及品质较好原因,升值表现能力看着会比丽湾国际公寓稍稍好一些。从目前数据的表现来看,整体升值能力肯定是跑输大势,尤其在前海住宅的承托之下。

 

5、南山南油·南园枫叶国际广场

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南园枫叶国际广场(2014年),位于南油板块,距离12号线创业路站约450米。成交户型1房约41㎡;2房约40-42㎡和70㎡;3房约49㎡和70㎡。进入2016年后,从各个户型段的成交单价走势表现来看,单价高度主要由3房领头,但都属于比较平稳的态势。

 

6、南山南油·公园道

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公园道(2013年),位于南油板块,与南油莱福仕无缝对接,距离9号地铁西延线南油站月350米。成交户型1房约为43-45㎡、53㎡和63㎡这3类;2房约81㎡和185㎡2类;从数据表现来看,1房的一手业主应该有赚到,这类户型的升值能力暂时对比其他户型表现会较好,但2017年-2020年6月30日,其成交单价走势属于横盘状态。

 

7、南山南油·凯德公园一号广场

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凯德公园一号广场(2016年),位于南油板块,楼下就是12号线地铁创业路站。其成交活跃较为低频,以大面积类的房子成交为主,例如3-4房124㎡、136㎡、145㎡和194㎡,极少量87㎡2房。2017-2020年5月,成交单价在6.53-7.77万/㎡区间徘徊。

 

8、福田彩田·深业上城

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深业上城位于福田彩田片区,东临天桥通至莲花山公园(&10号线冬瓜岭站),西临天桥至笔架山。在深圳,居住档次也是可以跟深圳湾壹号比肩的存在,但是名气就比较小了。升值趋势,是缓慢爬升的,总价和单价高度对标深圳湾壹号,可惜追赶乏力。成交户型最小的为110㎡的1房,2房为165㎡,3-4房为260-361㎡。

 

9、福田上梅林·御锦公馆

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御锦公馆(2013年),位于福田上梅林卓越商圈,距离4号线上梅林站150米左右,9号线上梅林站约500米。1房19-38㎡,2房36-68㎡,主力成交为这两个面积段户型。从成交单价逐年上下跳动的趋势来看,楼盘升值呈现极其缓慢地上升走势,感觉随时都有跌落的可能。

 

10、福田侨香·金地香蜜山

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金地香蜜山(2005年),位于福田侨香板块,北面为侨香外国语学校,南面为香蜜湖体育中心,距离2号线侨香站约500米。楼盘居家品质不错,自带地面花园,属于本次列举的商务公寓里,居家综合条件一等一的品类楼盘。另外,早年申请入学侨香外国学校的学位,还是比较靠谱的。但随着最低录取分数线的提高,拥有70分基础分起点的金地香蜜山,入学的成功率逐渐变低,甚至是无缘跨越录取门槛。2016年325新政过后,该楼盘单价走势呈现出平稳波动的状态。

 

11、福田香蜜湖·东海国际公寓

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东海国际公寓(2014年),位于福田区香蜜湖板块的最南端,距离车公庙地铁交通枢纽约700米,属于深南大道地标式建筑物。成交面积段在121-143㎡2房,175-285㎡3房为主少量5房。从统计到的数据表现来看,2房成交单价呈比较平缓的上升走势;3房走势类似2房,但上下涨跌波动走势较大,进入今年成交单价滑落明显。

 

12、福田新洲·嘉洲富苑

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嘉洲富苑(2012年),位于福田新洲板块内,距离7号线沙尾站约1公里。楼盘成交较为活跃,主要活跃于1房35-40㎡,2房41-50㎡,部分3房79-94㎡。进入到2016年后,1房和2房的成交单价走势至今年1月和4月底,来回在6.0-6.9万/㎡波动;3房成交单价走势则在2019年双11新政后,稳定在7万/㎡+的水准,至2020年7月初成交单价问鼎至7.6万/㎡。

 

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以上12个二手商务公寓成交单价走势数据,结语如下:

1、商务公寓存在结构性投资机会,但持有机会成本高,更加容易挑错,宁缺毋滥;

2、防守型、保守型投资物业品类,可以作为资金蓄水载体,价值因人而异,高端商务公寓类住宅优质户型值得珍藏

2、横盘或比较弱势的升值状态,是商务公寓的主流状态,至少在以上12个楼盘所能统计到的成交数据里,是这么表现的。当然,会存在一定的偏差。

3、限售五年,贷款10年特点,存在较大投资持有成本硬伤

4、更大的硬伤,大多不带学位;即便带学位,起点积分就矮人一等。

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