“唯地段论”论买房产,别迷信,要小心!否则吃大亏!

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1、地段、地段还是地段!

买房圈有这么一条“金科玉律”,即决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。

也就是说买房怎么买?地段、地段,除了地段还是地段。老道简称它为“唯地段论”。

这个论断被人“广为传颂”,但其实它是会误导人的!如果你迷信般、教条般地去实操应用,是很有可能会犯错误的,甚至会吃大亏!

你要明白,大佬们一般在公开场合给出这样的参考建议,其实他只是高屋建瓴地告诉你一个大方向,但他是没有义务或精力给你拆分讲解这里的玄机是什么的,或者讲清楚怎么用好它去选房子。所以,这条铁律得你自己参悟,现学活用。

接下来,老道也只是站在巨人的肩膀上对“唯地段论”做悟道,并且同时在文章里给各位做参考分享,希望对大家未来置业有一点点的帮助。

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2、“唯地段论”,仅反映出房子的土地价值(价格)

“唯地段论”,其实仅仅反映出房子的土地价值,而非房子本身,这是它的局限性。而照搬“唯地段论”去买房或卖房,是会让你在未来选筹、清出优化房产结构的时候,出现战略上或战术上的错误,甚至是吃大亏的。

因此,老道理解改良后的“唯地段论”,正确的姿势应该是这样的:

“土地+楼盘=楼盘价值”的双核地段论:

土地(地段资源格局的变化)+楼盘本身(素质高低、格局的变化)=楼盘保值、升值潜力/能力

 

关于这个总结及观点,请您参考,或者拿个小本本记下也行。具体观点构成的逻辑理由和分析如下。

一朵鲜花之所以芬芳,不取决于它自身有多么的鲜艳美丽,而在与它所处的周遭环境,是否具备了让它焕发出生机勃勃的土壤,以及物种类别。

一朵鲜花插在牛粪上,是无法存活的,没有生长于肥沃的土壤之上,无法吸收到足够的养分,就无法茁长成长、争奇斗艳,芬芳留世。

所以,在拥有适宜的环境气候下,花多美丽芬芳的程度,取决于最基本的两样-土壤是基础,是否够肥沃,是否能生存;花儿作载体,美不美、香不香看基因/形态及构造。

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同理,一个住宅小区的价值起点高度及升值潜力,首先不取决于楼盘建得是否再豪华、再高级、再科技人性化,而是首先受小区脚下的这片土地值不值钱的影响。

土地值不值钱,这跟城市有关,具体表现在土地上所拥有的公共配套资源、产业资源,它们的集中度、布局优化度以及资源本身优质度如何。而这些,是会随着城市的变化,尤其是规划资源的变化,带来新的动态改变。土地价值变了,必定在根本上会带来房产价格的变化,这是一个比较长期的过程,也是往往小白们容易忽视的因子。

 

另外,楼盘/房子本身的素质,也会影响到土地价值溢价到房产上的效率。好的楼盘/房子,一定是最容易接收到土地溢价带来的红利的,房价上涨敏感度高;而差的房子,会阻碍或抵消掉这种红利的溢价传递,房价上涨敏感度低甚至是房价上涨能力蜕化。这便是房产分化的根本逻辑。

所以,房子的市场/预期价格,不仅来自于房子本身价值,更主要包含了土地价值这一重要因素。

同一城市内,房子价格基因的起点及上限高度,取决于最基本的两样:

1、土地价值高度(地段)是基础。

2、楼盘本身素质是关键。

3、结论:“土地+楼盘=楼盘价值”的双核地段论

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3、“唯地段论”去买房,你会吃亏的!

举个例子,如果把深圳湾一号乾坤大挪移到大名鼎鼎的鹤岗市,那么这个楼依旧是好楼,房子依旧是好房子。但是,老道相信它的价格一定会很便宜。为什么便宜?

答案是:楼盘价值=土地+楼盘。

因为土地不值钱嘛,所以它的价格一定是便宜的。但是呢,这类房子在鹤岗同类地段内,一定是比较贵的,这是由它楼盘本身的价值所决定的。

所以,大佬们只是静态地告诉你买房,要去土地价值高的地方买,其实并没有错。

但是,他们并没有告诉你,这块土地价值的高低以后会不会发生变化,强化了还是弱化了?

这块土地上,哪个楼盘高价值或低价值,哪个楼盘能跑赢大势或跑输大势?

这就是“唯地段论”的局限性。具体来讲,它是静态的,无法结合地段价值的变化,以及没有结合具体楼盘素质的差异,去判断如何去选楼?买什么样的房子?才是比较合理的。

因此,认真研究剖析“唯地段论”的买房标准的局限性,好处在于:逻辑上,不敢保证你一定选对房子,但更高概率上避免你选错房子或选错城市去买房。

例如,如果你现在去福田中心区或华强片区买学位一般的老旧高的楼盘,比如目前均价4.3万/㎡的彩虹新都,以及华强南均价4.37万/㎡ 的五邑大厦,那么老道会非常同情你买到了跑输大势的房子。

这些房子地段好,完全符合“地段、地段还是地段”的买房选楼标准,但是实际上楼盘因各方面的折旧因素,对冲掉了高价值土地的价格,所以才出现了楼盘房子所处地段价值虽高,但是楼盘价格不高的结果。

 

4、用“双核论地段”武装认知,留住对的房子

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2019年下半年,房价“跳”得最欢,升值兑现可观的“课”代表,非宝安中心区莫属了,宝中业主成为最大赢家。

但是,如果你在上半年,依旧耐不住宝中房价稍稍冷静的寂寞,将库存里涉及宝中较好楼盘拿来卖掉的话,然后去买新兴区域的盘,那就性价比不高了。

就那个时候,有朋友咨询老道要不要出掉宝中房产的时候,老道是不支持他的,当然也没阻拦他。

而且还有网友咨询要不要“高位”入手当时的某新盘,老道当时建议也是斩钉截铁的鼓励:有实力,当然“要”!于是,有三位网友下手了。

道理很简单,楼盘价值=土地+楼盘。宝中的土地价值,一定是往“天价”趋势发展的,除非城市衰落了,否则会一直呆在天价的道路上行走。关键就看你入手的标的和价格有没有性价比了。

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而早在2016年,老道与少部分朋友就已经预判到了宝中房产价值高度的走势,其实是可以对标当时南山的前海,甚至是后海的。

依据是多维的,但主逻辑线依旧是土地+楼盘这个简单逻辑。涉及土地的,跟城市量级有关、跟城市规划定位与资源布局有关、跟产业人口置业的便利性选择有关;涉及楼盘的,跟住宅商品房定位及品质的扎堆性有关。在这里老道就不一一赘述了。所以,在房产库存里,宝中的这些房子是有保留价值的。

想当初,宝中与前海、后海的房价有着比较明显的落差。但是我们看到,随着确定性的规划逐步兑现,宝中的土地会变得越来越值钱,同时楼盘品质有保障而没有对冲掉土地的价值。

于是,长期来讲宝中的房价一定会追上前海、后海的高度,修复落差,甚至是部分反超它们房价的高度。回过来现在看看,其实已经部分实现当初的预期了。

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总结小记

以上说了那么多,精华提炼就以下这个简易公式,可时刻牢记,仅供参考。

“土地+楼盘=楼盘价值”的双核地段论;土地(地段资源格局的变化)+楼盘本身(素质高低、格局的变化)=楼盘保值、升值潜力/能力

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